Qué es el arrendamiento según el Código Civil uruguayo: la definición del artículo 1776, sus efectos y el arrendamiento de obras y servicios.
El artículo 1776 del Código Civil uruguayo lo define con precisión: «El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicio y la otra a pagar por este uso, goce o servicio, un precio determinado». El mismo artículo nombra a las partes (quien recibe el precio es arrendador y quien lo paga, arrendatario) y añade que el arrendamiento se perfecciona por el mutuo consentimiento.
Ideas clave
- El arrendamiento de cosas se rige por las normas del Capítulo I del Título IV, sin perjuicio de lo que dispongan leyes especiales; pueden ser objeto los bienes muebles no fungibles y todos los inmuebles, excepto las cosas que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales, como los de uso y habitación (art. 1777).
- El precio puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada, fijándose en este caso una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha; se llama renta cuando se paga periódicamente (art. 1778).
- Si una misma cosa se ha arrendado separadamente a dos personas, se prefiere al arrendatario a quien se haya entregado la cosa; si a ninguno se la entregó, prevalece el título anterior (art. 1780).
- Los arrendamientos de bienes fiscales, municipales o de establecimientos públicos están sujetos a reglamentos particulares y, en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones del Título (art. 1795).
- El arrendamiento no se agota en las cosas: el Código regula también el arrendamiento de obras y servicios, incluidos los profesionales (arts. 1831 a 1833).
Plazo y continuación: régimen del Código Civil
Durante el término del contrato no es lícito al arrendador retirar la cosa arrendada del poder del arrendatario, aunque alegue necesitarla para uso propio, ni a este devolverla antes de concluirse el tiempo convenido, salvo pagando el precio de todo el que falte para el vencimiento (art. 1785). Si vencido el término el arrendatario permanece en el uso o goce de la cosa, no hay tácita reconducción, sino continuación del arrendamiento bajo las mismas condiciones hasta que el arrendador pida la devolución, que podrá hacer en cualquier tiempo; las fianzas, prendas o hipotecas constituidas por terceros no se extienden a las obligaciones de esa continuación (art. 1790).
Derechos y deberes durante el contrato
Si el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquier persona a quien este pueda vedarlo, tiene derecho a ser indemnizado de daños y perjuicios (art. 1800). Si la cosa se destruye totalmente por caso fortuito o fuerza mayor, el contrato queda rescindido; si solo en parte, el arrendatario puede pedir la disminución del precio o la rescisión según la importancia de la parte destruida; y si solo se deteriora, el contrato subsiste y el arrendador debe reparar, sin que en estos casos haya lugar a indemnización (art. 1805). El arrendador paga las cargas y contribuciones sobre la cosa arrendada (art. 1810), y el precio o renta se paga en los plazos convenidos o, a falta de convención, conforme a la costumbre del país (art. 1815).
El inquilino debe conservar la integridad interior de paredes, azoteas, pavimentos y cañerías, reponer cristales quebrados, mantener puertas, ventanas y cerraduras en estado de servicio y conservar aseadas las partes interiores; la negligencia grave en estos deberes habilita al arrendador a pedir indemnización e incluso la rescisión (art. 1820). El arrendatario constituido en mora responde de cualquier daño que sufra la cosa, aunque provenga de fuerza mayor o caso fortuito (art. 1830). En caso de incendio, este se reputa caso fortuito hasta que el arrendador o el perjudicado prueben culpa de las personas designadas por la ley (art. 1825).
El arrendamiento de obras y servicios profesionales
Hay arrendamiento de obras cuando una parte se obliga a prestar un servicio y la otra a pagarle un precio en dinero (art. 1831). Los contratos de servicio sin retribución o con retribución no dineraria son innominados, pero se rigen supletoriamente por el mismo capítulo (art. 1832). Una regla de especial interés profesional: aunque la retribución se llame honorarios o derechos, el contrato es arrendamiento de obras y no mandato si quien presta el servicio no actúa como representante del cliente frente a terceros; en esa regla están comprendidos expresamente los servicios profesionales de los abogados, y aun de los procuradores cuando funcionan sin poder de las partes (art. 1833).
Glosario mínimo
- Arrendador: quien recibe el precio y concede el uso, goce, obra o servicio.
- Arrendatario: quien paga el precio y recibe el uso o goce.
- Renta: el precio del arrendamiento cuando se paga periódicamente (art. 1778).
- Tácita reconducción: renovación automática por permanencia en el goce; el Código uruguayo la excluye y solo admite la continuación revocable (art. 1790).
- Contrato innominado: el que carece de regulación nominal propia, como ciertos servicios no remunerados en dinero (art. 1832).
Preguntas frecuentes
¿El arrendamiento exige escritura o registro?
El Código dispone que se perfecciona por el mutuo consentimiento de las partes (art. 1776), como regla general. El artículo 1777 salva las leyes especiales y el 1786 exige documento público o privado para probar el plazo en los arriendos a los que se refiere; no debe confundirse perfección con prueba o eficacia frente a terceros.
¿Puede el arrendador recuperar la cosa antes del plazo porque la necesita?
No: durante el término del contrato no le es lícito retirarla aunque alegue necesidad propia (art. 1785).
¿Qué pasa si el inquilino se queda tras el vencimiento?
No hay tácita reconducción: el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero el arrendador puede pedir la devolución en cualquier tiempo (art. 1790).
¿Los honorarios de un abogado encuadran en el arrendamiento?
Sí: cuando el profesional no actúa como representante del cliente frente a terceros, sus servicios son arrendamiento de obras y no mandato, según el artículo 1833.
Fuentes y límites
Esta ficha explica el régimen del Código Civil. Las leyes especiales de arrendamientos pueden modificar su aplicación y deben revisarse antes de trasladar estas reglas a un alquiler concreto.
Código Civil de Uruguay (Ley 16.603, texto consolidado del IMPO), Título IV «Del arrendamiento», artículos 1776 a 1833 (consultado el 4 de noviembre de 2026). Información, no asesoramiento jurídico.