Qué es el arrendamiento según el Código Civil chileno: la definición del artículo 1915, las obligaciones del arrendador y del arrendatario.
El artículo 1915 del Código Civil lo define con precisión: «El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado». En el arrendamiento de cosas, la parte que da el goce se llama arrendador y la que lo recibe, arrendatario (art. 1919).
Ideas clave
- El arrendamiento es un contrato oneroso: a diferencia del comodato, que es gratuito, aquí siempre hay un precio, que puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada; cuando se paga periódicamente se llama renta (art. 1917).
- Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse, salvo las que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales, como el uso y la habitación (art. 1916).
- Puede arrendarse incluso la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tiene acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción (art. 1916).
- Si una misma cosa se ha arrendado separadamente a dos personas, se prefiere al arrendatario a quien se haya entregado la cosa; si se entregó a ambos, la entrega posterior no vale; y si a ninguno, prevalece el título anterior (art. 1922).
- Los arrendamientos de bienes nacionales, municipales o de establecimientos públicos se rigen por reglamentos particulares y, en lo que no lo estén, por las reglas del Código (art. 1923).
Obligaciones del arrendador
El artículo 1924 resume las tres obligaciones del arrendador: entregar la cosa arrendada, mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada, y librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa. Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes, se ha puesto en la imposibilidad de entregar, el arrendatario puede desistir del contrato con indemnización de perjuicios, y esta procede aunque el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa (art. 1925). Si solo se constituye en mora de entregar, el arrendatario tiene derecho a indemnización, y si el retardo disminuye notablemente la utilidad del contrato, puede desistir de él (art. 1926).
La obligación de mantener la cosa en buen estado implica hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, que en general corresponden al arrendatario; pero el arrendador queda obligado incluso a las reparaciones locativas si el deterioro provino de fuerza mayor o de la calidad de la cosa misma (art. 1927). El artículo 1935 condiciona el reembolso de reparaciones indispensables no locativas a que no las haya hecho necesarias la culpa del arrendatario y a que este avise pronto al arrendador para que las haga por su cuenta. Si no pudo avisar a tiempo o el arrendador no actuó oportunamente, procede el costo razonable, probada la necesidad. El artículo 1937 impide privar al arrendatario de la cosa antes de pagar o asegurar la indemnización debida, pero excluye la extinción involuntaria del derecho del arrendador.
Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; no puede hacerla servir a otros objetos que los convenidos o, a falta de convención expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada o que deban presumirse de las circunstancias o de la costumbre del país. Si contraviene esta regla, el arrendador puede reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a la indemnización dejando subsistir el arriendo (art. 1938). A esta regla central se añaden las de pago de la renta en los plazos convenidos y de restitución de la cosa al término del contrato, que el Código desarrolla en los artículos siguientes del título.
El precio y su determinación
El precio del arrendamiento puede determinarse de los mismos modos que en el contrato de compraventa (art. 1918): libremente por las partes o remitido al arbitrio de un tercero. Si el precio consiste en frutos naturales, puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha (art. 1917). Cuando las partes pacten que el arrendamiento no se reputará perfecto mientras no se firme escritura, cualquiera de ellas puede arrepentirse hasta que se firme o hasta que se entregue la cosa, con las mismas reglas de las arras que en la compraventa si estas intervinieron (art. 1921).
Glosario mínimo
- Arrendador: quien concede el goce de la cosa y recibe el precio.
- Arrendatario: quien recibe el goce y paga el precio.
- Renta: el precio del arrendamiento cuando se paga periódicamente (art. 1917).
- Reparaciones locativas: las que sirven solo para mantener la cosa en estado de uso ordinario y corresponden en general al arrendatario (art. 1927).
- Evicción: pérdida del goce de la cosa por sentencia que declara un derecho anterior de un tercero.
Preguntas frecuentes
¿Puede arrendarse una cosa que no es del arrendador?
Sí: puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tiene acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción (art. 1916).
¿Quién paga las reparaciones de la vivienda arrendada?
Las reparaciones necesarias corresponden al arrendador y las locativas, en general, al arrendatario; pero el arrendador responde incluso de las locativas si el deterioro provino de fuerza mayor o de la calidad de la cosa (art. 1927).
¿Qué pasa si la misma cosa se arrendó a dos personas?
Se prefiere a quien recibió la entrega; si se entregó a ambos, la entrega posterior no vale; si a ninguno, prevalece el título anterior (art. 1922).
¿El arrendamiento exige escritura?
El artículo 1921 regula el pacto de no perfeccionar el arriendo hasta firmar escritura y permite arrepentirse antes de la firma o de la entrega. Deben revisarse además las leyes especiales aplicables al inmueble y al contrato.
Fuentes y límites
Código Civil de Chile (DFL 1 de 2000 del Ministerio de Justicia), artículos 1915 a 1938 (texto oficial de la Biblioteca del Congreso Nacional, consultado el 4 de noviembre de 2026). El contrato se regula en el Título XXVI del Código (artículo 1915 y siguientes). Información, no asesoramiento jurídico.