Contrato por el que un contratante se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Ideas clave

• La venta es perfecta y obligatoria cuando las partes han convenido en la cosa y el precio, aunque no se haya entregado ni pagado (art. 2249).
• El vendedor debe entregar la cosa, garantizar sus calidades y prestar la evicción (art. 2283).
• La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor responde de daños y perjuicios si obra con dolo o mala fe (art. 2270).
• Si el bien es inmueble y supera el umbral del artículo 2320, la venta se hace en escritura pública, y solo produce efectos contra terceros desde el registro (art. 2322).

¿Qué es la compraventa en el Código Civil Federal?

El artículo 2248 dice que hay compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero. Los dos elementos son la cosa (o derecho) y el precio en dinero.

El artículo 2249 fija la regla del perfeccionamiento: la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.

Esta ficha explica el Código Civil Federal. La regulación civil de cada estado de México se contiene principalmente en su propio código, que puede ser distinto. Comprueba el código estatal aplicable antes de tomar decisiones.

Obligaciones del vendedor

El artículo 2283 las enumera: entregar al comprador la cosa vendida, garantizar las calidades de la cosa y prestar la evicción.

El artículo 2286 le da una defensa: no está obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no ha pagado el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago.

Obligaciones del comprador

El artículo 2293 dispone que el comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos. El artículo 2255 añade que, a falta de convenio, debe pagar al contado, y que la demora en el pago lo constituye en obligación de pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude.

El artículo 2296 fija tres casos en los que el comprador debe intereses entre la entrega y el pago: si así se convino, si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta, o si se constituyó en mora. Y el artículo 2300 advierte que la falta de pago del precio da derecho a pedir la rescisión del contrato, aunque la venta se haya hecho a plazo.

Qué pasa con la cosa ajena y las dobles ventas

El artículo 2270 declara que la venta de cosa ajena es nula, y que el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe, sin perjuicio de lo que dispone el título del Registro Público para los adquirentes de buena fe.

Si una misma cosa se vende dos veces, el artículo 2265 da la preferencia, tratándose de muebles, a la venta primera en fecha y, si no puede verificarse, a la del que posea la cosa. Para inmuebles, el artículo 2266 prefiere la venta que primero se haya registrado.

Gastos, forma y registro

Según el artículo 2263, los contratantes pagan por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.

Sobre la forma, el artículo 2316 dice que el contrato de compraventa no requiere formalidad especial, salvo cuando recae sobre un inmueble. El artículo 2320 precisa que si el valor de avalúo del inmueble excede de trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal en el momento de la operación, la venta se hará en escritura pública, salvo lo dispuesto por el artículo 2317.

Por último, el artículo 2322 advierte que la venta de bienes raíces no produce efectos contra terceros sino después de registrada en los términos prescritos en el Código.

Límite de esta ficha

El artículo 2302 prohíbe la venta con pacto de retroventa y la promesa de venta de un bien raíz que haya sido objeto de compraventa entre los mismos contratantes. Esta ficha no desarrolla el saneamiento por evicción ni la responsabilidad por vicios ocultos, que el Código regula con detalle, ni las reglas de los códigos civiles estatales.

Ejemplo ilustrativo

Ejemplo ilustrativo (no es un caso real): dos personas acuerdan la venta de un local por un precio cierto en dinero. La venta ya es perfecta y obligatoria desde ese convenio, aunque no se haya entregado el local ni pagado el precio (art. 2249). Si el comprador no paga, el vendedor no está obligado a entregar (art. 2286) y puede pedir la rescisión (art. 2300). Al ser un inmueble, la venta solo produce efectos contra terceros desde su registro (art. 2322).

Texto oficial

Texto del Código Civil Federal publicado por la Cámara de Diputados, última reforma publicada en el DOF el 14-11-2025 (confirmado hoy en diputados.gob.mx). El PDF oficial no indica fecha de entrada en vigor por artículo. Verificado el 23/10/2026.

Verificado el 23/10/2026 contra la fuente oficial citada. Contenido informativo, no es asesoramiento legal.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo es perfecta la venta?

Cuando las partes han convenido en la cosa y el precio, aunque la cosa no se haya entregado ni el precio pagado (art. 2249).

¿Qué obligaciones tiene el vendedor?

Entregar la cosa vendida, garantizar sus calidades y prestar la evicción (art. 2283).

¿Qué pasa si se vende una cosa ajena?

La venta es nula y el vendedor responde de daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe, sin perjuicio de la protección registral del adquirente de buena fe (art. 2270).

¿Quién paga los gastos de escritura y registro?

Los contratantes por mitad, salvo convenio en contrario (art. 2263).

¿Desde cuándo la venta de un inmueble vale frente a terceros?

Desde que se registra en los términos prescritos en el Código (art. 2322).

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