Ley 21.842: mallas de protección y medidas contra caídas serán obligatorias en edificios con niños

Vivir en altura con niños pequeños dejará de depender de la buena voluntad del reglamento del edificio. La ley N° 21.842, publicada en el Diario Oficial del 23 de septiembre de 2026, modifica la ley de copropiedad inmobiliaria (ley N° 21.442) para implementar sistemas de seguridad adicionales que impidan caídas accidentales desde edificaciones en altura. Revisamos el texto oficial.

El reglamento ya no podrá prohibir las mallas

La primera modificación agrega una regla clara al artículo 8° de la ley de copropiedad: el reglamento de copropiedad no podrá prohibir a propietarios, copropietarios, arrendatarios u ocupantes la instalación de sistemas de seguridad adicionales, permanentes y resistentes, para impedir caídas accidentales. El texto nombra expresamente las mallas de protección de alta resistencia y los sistemas de bloqueo o limitación de apertura de ventanas. El reglamento sí puede establecer estándares de calidad mínimos y condiciones de instalación y mantención para conservar el orden, la homogeneidad y la seguridad de la edificación, siempre siguiendo las instrucciones de la Secretaría Ejecutiva de Condominios.

La nueva obligación del artículo 43 bis

El segundo cambio crea el Párrafo 4° del Título VII, con el artículo 43 bis: quien ocupe a cualquier título una unidad de vivienda ubicada sobre el primer piso, donde residan niños o niñas de hasta doce años o personas con necesidades especiales que presenten mayor riesgo de caídas, deberá implementar medidas de seguridad idóneas en los sectores de la unidad o de los bienes comunes asignados a su uso exclusivo que presenten riesgo de caída. La obligación es exigible desde que concurre alguna de esas circunstancias.

El obligado debe informar al administrador la instalación de la medida y entregar los antecedentes documentales que correspondan. La Secretaría Ejecutiva de Condominios podrá impartir instrucciones generales para la aplicación del artículo, y el fabricante, proveedor o instalador responde por las fallas o defectos de las medidas conforme a la ley del consumidor (ley N° 19.496), sin perjuicio de la responsabilidad civil que proceda.

Desde cuándo rige

El artículo transitorio fija un plazo largo: la obligación del artículo 43 bis será exigible una vez transcurridos 24 meses desde la publicación de la ley, es decir, hacia el 23 de septiembre de 2028. En cambio, la prohibición de que los reglamentos impidan estos sistemas opera desde la publicación. La iniciativa nació de varias mociones de senadores de distintas bancadas.

Qué significa para la práctica

La reforma abre trabajo concreto en asesoría a comunidades, administradores y corredoras: revisión de reglamentos de copropiedad, estándares de instalación y responsabilidad por fallas. Para los administradores, el texto agrega una carga documental específica: recibir la información de cada medida instalada y custodiar los antecedentes que los copropietarios deben entregar. Para las comunidades, la clave práctica será ajustar los reglamentos a tiempo, porque cualquier cláusula que prohíba estas instalaciones queda sin efecto frente a la nueva regla, y fijar estándares de calidad que no contradigan las instrucciones de la Secretaría Ejecutiva de Condominios. Para los fabricantes e instaladores, la ley deja claro que responden por fallas o defectos conforme a la ley del consumidor. Es una línea de ingresos interesante para quienes ejercen por cuenta propia; sobre las obligaciones tributarias de ese ejercicio escribimos en nuestra guía de honorarios 2026. La ley se enmarca en un período legislativo activo: días después se publicó la ley N° 21.845 que amplía la flagrancia. Toda la cobertura legislativa está en la sección de Actualidad.

Fuentes y límites

El contenido proviene del texto oficial publicado en el Diario Oficial, consultado el 19 de octubre de 2026. No evaluamos estándares técnicos de los dispositivos ni instrucciones de la Secretaría Ejecutiva de Condominios que aún no se emiten. Información, no asesoramiento jurídico.