El RDL 29/2026, en clave para los despachos: temporada, habitaciones y la nueva suspensión de desahucios

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, lleva algo más de dos semanas en vigor y empieza a aterrizar en la práctica de los despachos. Su triple pata (protección frente a desahucios, redefinición del alquiler de temporada y de habitaciones, y refuerzo de los límites en zonas tensionadas) modifica el asesoramiento diario en arrendamientos urbanos. Estas son sus claves operativas, sobre el texto consolidado del BOE.

Suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta 2030

El artículo 2 establece, hasta el 31 de diciembre de 2030, un régimen de suspensión de los procedimientos de desahucio de personas en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional. El diseño distingue dos supuestos: cuando el demandante es una de las entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados en las condiciones del precepto, la suspensión opera sin compensaciones; para el resto de demandantes, la suspensión se fija con revisión periódica, causas de levantamiento y una duración máxima de tres años desde que se acuerda, con compensaciones a favor de las personas físicas arrendadoras y de las personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social.

La enervación extraordinaria y el papel de la Administración

La segunda pieza, recogida en el artículo 5.Dos, es la más novedosa procesalmente: una enervación extraordinaria de la acción en los desahucios por falta de pago cuando el arrendatario está en situación de vulnerabilidad económica. La Administración competente dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar al arrendador o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas y devengadas, más las costas. Durante ese plazo, el procedimiento y el lanzamiento quedan suspendidos.

Si la Administración paga o consigna íntegramente, el contrato continúa con normalidad. Si pasan los dos meses sin alternativa ni pago, la Administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario y no procede el lanzamiento mientras persista la vulnerabilidad. El efecto práctico es trasladar a la Administración el coste de la inacción, algo que los despachos deberán vigilar de cerca en la práctica diaria.

Fin de la temporada sin causa

La reforma modifica en profundidad la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, con un objetivo declarado: cortar el uso del alquiler de temporada y de habitaciones para eludir la Ley 12/2023 de vivienda. La pieza central es la presunción: todo contrato de temporada o de habitaciones que carezca de causa expresa que motive la necesidad real y acreditada de una vivienda con carácter temporal se convierte automáticamente en un contrato de vivienda habitual. La redacción de los contratos de temporada exige desde ya documentar la causa temporal de forma acreditable, no solo mencionarla.

En los arrendamientos por habitaciones, el artículo 3 los incorpora expresamente a las modalidades de arrendamiento de vivienda, habitual o temporal según la necesidad residencial que satisfagan, y fija un límite de precio: la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes sobre una misma vivienda no podrá exceder la renta del contrato unitario de la vivienda completa. En zonas de mercado residencial tensionado, además, la renta unitaria o la suma de las parciales deberá respetar los límites de los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17 de la LAU. Las regulaciones de las comunidades autónomas quedan a salvo.

El contexto de aplicación

La exposición de motivos apoya la reforma en datos del CGPJ: los lanzamientos por ejecución hipotecaria se han reducido casi un 70 % en 2019-2025 respecto a 2013-2018, y el peso de los derivados de la LAU sobre el total de contratos ha caído cerca de un 50 % en un parque que creció en más de 600.000 contratos. El decreto conecta además con el mapa de zonas tensionadas, que esta misma semana ha ampliado Cataluña, como contamos en nuestra noticia sobre las 53 localidades declaradas y 118 prorrogadas.

Para el trabajo en el despacho, dos consecuencias inmediatas: revisar los modelos de contrato de temporada y habitaciones cuanto antes, y ajustar la estrategia procesal en los procedimientos de desahucio en curso con arrendatarios potencialmente vulnerables. Nuestras guías relacionadas: la prórroga del alquiler del RDL 28/2026 y la editorial sobre los decretos-ley de vivienda y seguridad jurídica.