Prórroga del alquiler: el Real Decreto-ley 28/2026 reescribe el artículo 10 de la LAU

El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, se publicó en el BOE núm. 249, del 7 de octubre de 2026. Según su disposición final segunda, entra en vigor el 15 de noviembre de 2026.

Su artículo único da una nueva redacción al artículo 10 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que regula la prórroga del contrato. Ese mismo artículo había sido modificado por el Real Decreto-ley 29/2026, aprobado el mismo día. Para los despachos que asesoran a arrendadores o inquilinos, es un cambio de aplicación práctica inmediata.

La prórroga tácita

Según el nuevo artículo 10.1, una vez cumplido el plazo mínimo del contrato, de cinco años o de siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorroga por periodos de la misma duración, salvo que una de las partes comunique que no quiere renovarlo.

Los preavisos

• El arrendador debe comunicar la no renovación con seis meses de antelación, en lugar de los cuatro anteriores.
• El inquilino mantiene un preaviso de dos meses.

La compensación al inquilino

La novedad principal es económica. Cuando el arrendador comunica válidamente la no renovación, debe pagar al inquilino la mayor de dos cantidades:

• Doce mensualidades de renta.
• Una mensualidad por cada año de residencia.

Ambas se calculan con el sistema de índices de referencia de precios. El pago se debe al entregar la vivienda. Si la vivienda se vende y el comprador se subroga en la posición del arrendador, el derecho a la compensación se mantiene.

Cuándo no hay compensación

El artículo 10.2 enumera cinco supuestos:

1. Que el arrendador persona física necesite la vivienda como residencia permanente para sí o para determinados familiares.
2. Que el inquilino no haya residido en la vivienda más de seis meses en los doce anteriores, sin causa justificada.
3. Que el inquilino disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio.
4. Que las partes firmen un nuevo contrato.
5. Que el inquilino rechace una oferta válida de nuevo contrato sobre la misma vivienda.

Otras reglas

• Prórrogas pactadas (artículo 10.3): no pueden ser más cortas que los periodos legales.
• Nulidad (artículo 10.4): son nulas las cláusulas de los acuerdos de prórroga que empeoren para el inquilino las condiciones del contrato original.
• Prórrogas extraordinarias: el artículo 10.5 prevé hasta un año para inquilinos en situación de vulnerabilidad social y económica, de aceptación obligatoria cuando el arrendador es gran tenedor. El artículo 10.6 prevé prórrogas anuales de hasta tres años en zonas de mercado residencial tensionado, que tienen prioridad.

Régimen transitorio

La disposición transitoria única fija cómo se aplica la reforma a los contratos vigentes:

• Solo afecta a los vencimientos posteriores a su entrada en vigor.
• Las comunicaciones de no renovación enviadas antes de la publicación mantienen sus efectos y no generan compensación.
• Si quedan menos de seis meses para el vencimiento cuando entre en vigor, el arrendador puede comunicar la no renovación con al menos cuatro meses de antelación.
• Los contratos que ya estuvieran en prórroga llegan a su fin conforme a la redacción anterior.
• Los contratos en tácita reconducción siguen el nuevo artículo 10 desde el primer vencimiento posterior a la entrada en vigor.

Convalidación

Según su preámbulo, el real decreto-ley se remite al Congreso para su convalidación. La página del BOE consultada no recogía su estado a la fecha de este artículo. Conviene comprobarlo antes del 15 de noviembre.

Qué revisar en el despacho

1. Identificar los contratos de clientes con vencimiento posterior al 15 de noviembre.
2. Revisar las comunicaciones de no renovación ya enviadas y su fecha.
3. Calcular la posible compensación con el sistema de índices de referencia.
4. Comprobar si el inmueble está en una zona de mercado tensionado.

Las reclamaciones civiles derivadas de estas reglas pueden estar sujetas al requisito de intentar antes un MASC, como explicamos en la guía del requisito de procedibilidad. Para quien las lleve en el turno de oficio, se aplican los nuevos módulos del turno de oficio. Más novedades en Actualidad del sector.