Editorial: dos decretos-ley el mismo día no son la mejor forma de legislar sobre vivienda

Este es un editorial de la redacción de AGENTE LEX. Expresa la opinión del portal.

El BOE núm. 249, del 7 de octubre de 2026, publicó dos reales decretos-ley aprobados el día anterior. Ambos se refieren a la vivienda. Ambos modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y los dos tocan el mismo artículo 10, el que regula la prórroga de los contratos.

No entramos aquí en el fondo de las medidas, que cada lector valorará. Hablamos de la forma, porque la forma también es derecho.

Los hechos

• El Real Decreto-ley 28/2026 da una nueva redacción completa al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Según su disposición final segunda, entra en vigor el 15 de noviembre de 2026.
• El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026. Según su parte expositiva, tiene seis títulos, veintiún artículos, dos disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y once finales. Además de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modifica, entre otras, la Ley de Enjuiciamiento Civil, la ley del IRPF, la del IVA, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la ley de las SOCIMI, la Ley por el derecho a la vivienda y la Ley de los Mercados de Valores. También modificó el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que el Real Decreto-ley 28/2026 reescribe.

Los detalles del nuevo artículo 10 están en nuestro análisis de la prórroga del alquiler.

Por qué es un problema

Para el ciudadano. Un arrendador o un inquilino que quiera saber qué reglas se aplican a su contrato tiene que leer dos normas del mismo día, comprobar cuál de ellas está en vigor en cada momento y reconstruir la redacción vigente. Durante varias semanas convivirán un texto ya modificado y otro que lo sustituirá.

Para los profesionales. Abogados, administradores de fincas, notarios y jueces tienen que trabajar con un artículo que cambia dos veces en pocas semanas, con regímenes transitorios distintos. Cada consulta exige comprobar fechas antes de dar una respuesta.

Para la calidad de la norma. El Real Decreto-ley 29/2026 mezcla en un solo texto materias muy diferentes: arrendamientos, procedimiento civil, impuestos estatales y locales, patrimonio público, avales y un nuevo producto financiero. Cuanto más heterogéneo es un texto, más difícil es encontrar lo que afecta a cada uno y más fácil es que una reforma pase inadvertida.

Para el debate parlamentario. El preámbulo del Real Decreto-ley 28/2026 recuerda que se remite al Congreso para su convalidación. Cuanto más heterogéneo es un decreto-ley, más difícil resulta que ese debate atienda con detalle a cada una de sus partes.

Lo que pedimos

1. Un solo texto por reforma. Si dos normas van a modificar el mismo artículo, deberían hacerlo de forma coordinada en una sola disposición.
2. Fechas de entrada en vigor coherentes para las reglas que se aplican al mismo contrato.
3. Textos homogéneos, que no mezclen arrendamientos con productos financieros o tributos locales.
4. Textos consolidados inmediatos, para que cualquiera pueda consultar la redacción vigente en cada momento.

Mientras tanto

Para los despachos, la recomendación es práctica: fechar cada consulta y comprobar la redacción vigente del artículo 10 en el día concreto que importa para el contrato. Una consulta sin fecha puede llevar a aplicar una redacción que ya no está vigente, o que todavía no lo está. Y revisar la situación parlamentaria de ambos reales decretos-ley antes del 15 de noviembre.

No es una cuestión menor: en un contrato de arrendamiento, la redacción aplicable puede depender de la fecha de celebración, de la de prórroga o de la de cualquier comunicación entre las partes.

Es la misma regla de fechar la consulta que aplicamos en la redacción, como explicamos en el editorial sobre cómo verificamos las fuentes oficiales. Más editoriales en Opinión.