Garantía real que grava un inmueble o ciertos derechos reales para asegurar una obligación. Solo vale si se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Ideas clave

• Solo pueden hipotecarse inmuebles y derechos reales enajenables sobre ellos (art. 1874).
• Para que sea válida debe inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 1875).
• Sujeta el bien al cumplimiento de la obligación, sea quien sea su poseedor (art. 1876).
• El Código remite a la Ley Hipotecaria para forma, extensión y efectos (art. 1880).

¿Qué es una hipoteca?

En el Código Civil la hipoteca aparece como garantía de una obligación, junto a la prenda. El artículo 1857 fija los requisitos esenciales de ambos contratos: que se constituyan para asegurar una obligación principal, que la cosa pertenezca en propiedad a quien la empeña o hipoteca, y que quien la constituya tenga libre disposición de sus bienes o esté legalmente autorizado. Terceras personas ajenas a la obligación pueden asegurarla hipotecando sus propios bienes.

Según el artículo 1876, la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad se constituyó.

Qué bienes se pueden hipotecar

El artículo 1874 dice que solo pueden ser objeto del contrato de hipoteca los bienes inmuebles y los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de esa clase.

Los muebles, por tanto, no se hipotecan según este artículo. Para ellos el Código regula la prenda, y el artículo 1864 define qué muebles pueden darse en prenda.

Inscripción en el Registro

El artículo 1875 añade a los requisitos del artículo 1857 que, para que la hipoteca quede válidamente constituida, el documento en que se constituya debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Las personas a cuyo favor la ley establece hipoteca solo tienen derecho a exigir el otorgamiento e inscripción del documento, con las salvedades que el artículo cita en favor del Estado, las provincias y los pueblos por la última anualidad de tributos, y de los aseguradores por el premio del seguro.

Alcance y efectos

El artículo 1877 extiende la hipoteca a las accesiones naturales, las mejoras, los frutos pendientes y rentas no percibidas al vencer la obligación, y al importe de las indemnizaciones de aseguradores o por expropiación, con las declaraciones, ampliaciones y limitaciones de la ley, tanto si la finca sigue con quien la hipotecó como si pasa a un tercero.

El artículo 1858 recuerda que es de esencia que, vencida la obligación principal, puedan enajenarse las cosas hipotecadas para pagar al acreedor. El artículo 1878 permite enajenar o ceder el crédito hipotecario, y el 1879 permite al acreedor reclamar al tercer poseedor la parte de crédito asegurada con los bienes que posea, en los términos que la ley establece.

Límite de esta ficha

El artículo 1880 somete la forma, extensión y efectos de la hipoteca, y su constitución, modificación y extinción, a la Ley Hipotecaria. Esta ficha explica solo el Código Civil y no sustituye el análisis de esa ley ni de la normativa sobre crédito inmobiliario.

Ejemplo ilustrativo

Ejemplo ilustrativo (no es un caso real): una persona hipoteca su vivienda para asegurar un préstamo. La hipoteca solo queda válidamente constituida si el documento se inscribe en el Registro de la Propiedad (art. 1875). Si la vende, la vivienda sigue sujeta al cumplimiento de la obligación aunque tenga otro poseedor (art. 1876). Los detalles de forma y efectos dependen de la Ley Hipotecaria (art. 1880).

Texto oficial

Los artículos citados conservan su redacción original de 1889 según el BOE consolidado. El propio artículo 1880 remite a la Ley Hipotecaria, que esta ficha no analiza.

Verificado el 22/10/2026 contra la fuente oficial citada. Contenido informativo, no es asesoramiento legal.

Preguntas frecuentes

¿Qué se puede hipotecar?

Los bienes inmuebles y los derechos reales enajenables impuestos sobre bienes de esa clase (art. 1874).

¿Es válida una hipoteca sin inscribir?

No. El artículo 1875 exige la inscripción en el Registro de la Propiedad para que quede válidamente constituida.

¿Qué pasa si el dueño vende el inmueble hipotecado?

La hipoteca sigue sujetando el bien al cumplimiento de la obligación, cualquiera que sea su poseedor (art. 1876).

¿Puede hipotecar un tercero que no debe nada?

Sí. El artículo 1857 permite a terceras personas ajenas a la obligación asegurarla hipotecando sus propios bienes.

¿Qué ley regula los detalles?

El artículo 1880 remite la forma, extensión y efectos a la Ley Hipotecaria.

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