Obra nueva: la DGSJFP admite el certificado del seguro decenal con firma electrónica

El BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026, publicó una Instrucción de 29 de septiembre de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que afecta a una operación característica del derecho inmobiliario: la escritura de declaración de obra nueva terminada.

La instrucción se refiere a las garantías del artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, entre ellas el seguro decenal, y completa la Instrucción de 11 de septiembre de 2000 de la antigua Dirección General de los Registros y del Notariado, que fijó cómo acreditarlas ante notarios y registradores.

El problema

La instrucción de 2000 se pensó para documentos en papel. Hoy hay aseguradoras que emiten sus certificados firmados electrónicamente. La nueva instrucción aclara que esa firma es válida: según el Reglamento europeo eIDAS, la firma electrónica cualificada tiene un efecto jurídico equivalente al de la firma manuscrita.

Lo que establece

La instrucción tiene cuatro apartados:

1. Primero. Reitera la instrucción de 2000 y aclara que la documentación del seguro decenal, sea el certificado de garantías o el suplemento de entrada en vigor, puede estar firmada digitalmente. 2. Segundo. Fija tres requisitos para el documento electrónico: - Debe incluir en el lateral o al pie un código seguro de verificación (CSV) o un código QR, para que el notario o el registrador puedan comprobar en la web de la aseguradora que el documento coincide con el original. - El archivo debe conservar la integridad de las firmas, habitualmente en formato PAdES o PDF. - Las firmas del representante de la aseguradora y del tomador o promotor deben basarse en certificados cualificados emitidos por un prestador cualificado de servicios de confianza. 3. Tercero. Si la aseguradora facilita el certificado firmado digitalmente, el PDF se remite directamente al notario por vía electrónica para autorizar la escritura de fin de obra. 4. Cuarto. Una vez testimoniado por el notario en la matriz, el documento sirve para acreditar la garantía ante el Registro de la Propiedad. También puede remitirse al Registro a través de la aplicación para documentos privados de la sede electrónica del Colegio de Registradores.

Lo que no cambia

La instrucción recuerda los requisitos de contenido de la de 2000, que siguen vigentes. Entre otros, el capital asegurado debe ser como mínimo igual al coste final de ejecución, la vigencia debe ser al menos de diez años desde la recepción de la obra, y la franquicia no puede superar el 1 % del capital asegurado por unidad registral.

La nueva instrucción no se ocupa de otras cuestiones, como las posibles exoneraciones del seguro para determinados promotores, a las que no se refiere.

Qué significa para los despachos

Para los abogados que asesoran a promotores, compradores o entidades financieras en operaciones de obra nueva, la instrucción tiene tres consecuencias prácticas:

• Pedir el certificado electrónico a la aseguradora con CSV o código QR, y comprobar que el formato conserva las firmas.
• Coordinar con la notaría la remisión electrónica directa del certificado, para evitar impresiones y cotejos innecesarios.
• Revisar el contenido del certificado con los requisitos de la instrucción de 2000: capital, vigencia y franquicia.

Conviene además conservar en el expediente del cliente una copia del certificado y del resultado de la comprobación del código, por si hiciera falta acreditarla más adelante.

Para los clientes particulares que compran vivienda en una promoción nueva, el seguro decenal es una garantía importante, y conviene explicarles qué documento la acredita y cómo pueden comprobarlo. Es un cambio pequeño, pero en la línea de la digitalización de los trámites que se ha visto este año en otros ámbitos, como la factura electrónica obligatoria. Quien asesore en operaciones inmobiliarias debe tener presentes también las novedades en arrendamientos, como la nueva prórroga del alquiler. Más novedades en Actualidad del sector.